Todo sobre el Alquiler con opción a compra

• ¿te has planteado alquilar tu vivienda con opción a compra?.
• ¿quieres alquilar una vivienda con opción a compra por ver si te gusta la zona y vivir en ella antes de comprarla?.

Te informamos todo detalle sobre este tema.

La complejidad para acceder al crédito y la situación económica y laboral hacen que bastantes personas que, en un inicio, se decantarían por la adquisición de un inmueble acaben viviendo del alquiler. Para muchas de ellas, el alquiler con opción a adquiere es una salida poco a poco más común, ya que permite invertir el dinero destinado al alquiler a una posible compra. Mas, ¿en qué consiste y de qué manera marcha?

¿En qué consiste?

El alquiler con derecho a adquiere es un contrato doble o bien mixto, compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y uno de compra y venta. Este deja al inquilino vivir arrendado en la residencia por un tiempo determinado, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el instante.

Según el Tribunal Supremo, se trata de “un precontrato, de entrada unilateral, en virtud del como una parte otorga a la otra la capacitad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato primordial de compra y venta, que tendrá que efectuarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por la parte del optante”.

Se trata de un género de contrato que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario por el hecho de que puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador, por su lado, pues, mientras que el inquilino no adquiere, tiene su residencia en alquiler con la prima como seguro.

Este género de pactos no tienen por qué representar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además de esto, en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perderá la totalidad de esta.

Precisamente por eso, es fundamental cerciorarse de que, llegado el instante, se podrá abonar el costo de adquiere o bien optar a un crédito. Igualmente, si se tiene claro que esta es la opción más conveniente, ya antes de efectuar o bien firmar el contrato hay que comprobar que la residencia está libre de carga.

¿De qué forma ha de ser el contrato?

El alquiler con opción de adquiere es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece de manera expresa regulado en el Código Civil, si bien esté admitido y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Precisamente por eso, es muy importante que todas las condiciones queden realmente bien especificadas en el contrato.

A fin de que este sea actual y, conforme el Tribunal Supremo, es obligatorio que, cuando menos, aparezcan estipuladas en él 2 condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el costo.

Esto es, que se cede la resolución de adquirir la residencia al inquilino tras los años marcados de alquiler y el coste de venta estipulado para la vivienda en el instante de firmar el contrato, la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta del alquiler, en el caso de que se efectúe la compraventa. Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, asimismo deberá aparecer la cantidad pactada de esta.

Al ser un contrato doble, es recomendable que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas, al alquiler y a la compra:

Contrato de alquiler:

– Plazo a lo largo del cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda (máximo cinco años)
– Plazo a lo largo del cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra
– Cantidad de la renta mensual del alquiler
– Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma

Contrato de compraventa:

– La voluntad de que el arrendador va a vender al arrendatario la residencia si este se muestra interesado en su compra;
– Coste de venta de la residencia
– Porcentaje (fijo o bien variable por años) de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la adquisición a descontar del costo de venta
– Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la adquisición, generalmente fijada en función de un porcentaje del coste de venta pactado